Auteur

Cor Blankestijn
Beleggingsanalist

Fundementele Analyse Wereldhave - Minder inkomsten en verlies voor Wereldhave

vrijdag 15 februari 2019

Isin Valuta K/W Div. rend. Duurzaam Technisch Sector
NL0000289213 EUR 7.9 11.4 Ja Vastgoed

Minder inkomsten en verlies voor Wereldhave

Sinds de overname van de Nederlandse winkelcentra van Klépierre is Wereldhave marktleider in het middensegment van het Nederlandse winkelvastgoed. De waardering is laag, vergeleken met directe concurrenten. Maar deze korting is volgens ons grotendeels terecht, gezien de grote uitdagingen voor het middensegment van retailvastgoed (winkelvastgoed). Daar staat tegenover dat als de Nederlandse economie verder aantrekt, de vooruitzichten verbeteren en de relatief grote korting deels kan verdwijnen.

Vastgoedbedrijf met sterke positie in middensegment Nederland en Noordwest-Europa

Wereldhave heeft een gediversifieerde vastgoedportefeuille met een focus op winkelcentra in Noordwest-Europa en op duurzame kantoren in Parijs. De taxatiewaarde van het vastgoed is gestegen naar €3,8 mld. Wereldhave heeft onlangs daadkrachtig geherstructureerd en een nieuwe strategie geformuleerd. Het gaat zich richten op ‘convenience shopping centers’ (standaard winkelcentra, buiten de toplocaties) in Nederland, Frankrijk en Finland. De drie fases van de strategie zijn grotendeels met succes uitgevoerd. Fase 1, de verkoop van vastgoed in het Verenigd Koninkrijk (VK) en de VS en een gezondere balansverhouding, is afgerond. Fase 2 (2013-2015) bevatte de operationele stroomlijning, beheerste projectontwikkeling en herinvesteringen in kernmarkten. Fase 3 betreft het realiseren van groei vanaf 2015 en de integratie van de acquisities. Sinds 2018 richt Wereldhave zich op de optimalisatie van zijn activiteiten.

Retailmarkt blijft moeizaam in het middensegment, maar herstel economie Nederland gunstig

In tegenstelling tot Unibail-Rodamco en Klépierre concentreert Wereldhave zich niet volledig op het bieden van een belevenis in zeer grote winkelcentra of ‘highstreets’ (zoals de Kalverstraat of de P.C. Hooftstraat in Amsterdam) maar meer op middelgrote winkelcentra met vestigingen van nationale en internationale winkelketens. Hoewel de structurele sectortrends in de richting wijzen van belevenismarketing en funshoppen, betreden steeds meer partijen deze markt. Wereldhaves duidelijke keuze om niet mee te gaan in de trend van belevenis-winkelcentra is weliswaar op de lange termijn risicovol, maar biedt nu kansen waar andere vastgoedfondsen hun interesse hebben verloren. Beleggers hadden jarenlang een voorkeur voor vastgoed van absolute topkwaliteit, die een totale ervaring en ‘een dagje uit’ bieden. Wereldhave richt zich op het kwaliteitsniveau hieronder. Dit soort vastgoedbeleggingen kan weer in trek komen bij beleggers als de economische omstandigheden in Europa verder blijven verbeteren. De aantrekkende economie in Nederland, in combinatie met de overname van de negen winkelcentra in ons land is volgens ons positief voor de beleggingscase van Wereldhave. De recente faillissementen van grote winkelketens in Nederland onderstrepen echter de bedreigingen en uitdagingen als gevolg van de structurele veranderingen in de retailvastgoedsector.

Minder inkomsten en verlies voor Wereldhave

In het afgelopen jaar boekte Wereldhave een verlies van €55,6 mln, terwijl dit in 2017 nog een winst van €84,3 mln was. Dit bleek bij de presentatie van de cijfers op 8 februari. Het directe resultaat, verschoond van kosten, kwam uit op €146,7 mln. Dit was een jaar eerder nog €150,1 mln. Per aandeel was dit in 2018 €3,33, wat in lijn is met de eigen doelstelling van €3,30 tot €3,35 per aandeel. In 2017 was dit nog €3,43 per aandeel. Het indirecte resultaat, waarin de fluctuerende herwaarderingen van het vastgoed zijn meegenomen, verslechterde flink van €65,8 mln negatief naar €202,3 mln negatief. In Finland verkocht het vastgoedfonds bezittingen en consumenten gingen minder vaak naar winkelcentra. Bovendien had het vastgoedfonds te kampen met een flinke negatieve herwaardering in Nederland van €59,4 mln en in Frankrijk van €33,8 mln. In België was er juist sprake van een stabiele herwaardering van €1,3 mln negatief. De netto huurinkomsten stonden eveneens licht onder druk en daalden van €167,3 mln naar €166,4 mln. Dit viel vooral toe te schrijven aan de verkoop van enkele bezittingen en lagere huurinkomsten in Frankrijk. De kosten in 2018 daalden met 13% wel aanzienlijk tot €13,8 mln, mede vanwege de reorganisaties in 2017 en aanhoudende kostenbesparingen in Nederland. In 2018 kocht Wereldhave €73 mln aan vastgoed, maar stootte het €606 mln aan bezittingen af. Wel verbeterde de bezettingsgraad in alle landen van 95,3% ultimo 2017 tot 96,1% eind 2018. In het derde kwartaal van 2018 was er nog sprake van een bezettingsgraad van 95,9%. Wereldhave sprak evenwel van "solide" operationele prestaties in alle landen. Het vastgoedfonds wil over het vierde kwartaal nog een dividend uitkeren van €0,63 per aandeel. Hiermee komt het totale dividend voor 2018 uit op €2,52 per aandeel. Wereldhave mikt voor 2019 op een direct resultaat van €2,75 tot €2,85 per aandeel, uitgaande van een stabiele portefeuille. Het dividend zal ongewijzigd blijven op €2,52 per aandeel, oftewel €0,63 per kwartaal.

Relatief lage waardering deels terecht

Wereldhave heeft in de afgelopen jaren drastisch geherstructureerd en met succes een nieuwe focus op retailvastgoed gericht. De structurele uitdagingen in het middensegment van de retail-vastgoedmarkt zijn groot en de operationele trends zijn relatief zwak in vergelijking tot directe sectorgenoten. Het aandeel noteert echter een flink stuk onder de intrinsieke waarde (net asset value, ‘NAV’: de getaxeerde vastgoedwaarde per aandeel)die aan het eind van het kwartaal rond de 43 euro per aandeel lag Daarmee is het relatief laag gewaardeerd. Het getaxeerde dividendrendement van bijna 10% (een van de hoogste in Europa) is bovendien relatief aantrekkelijk. Een waarschuwing is hier wel op zijn plaats, zo een hoog dividendrendement is meestal niet lang houdbaar.

Kansen

  • De verschillende fases van de strategie worden daadkrachtig uitgevoerd en zijn grotendeels afgerond. Het management kan zich nu richten op optimalisatie van de activiteiten.
  • Wereldhave heeft de duidelijke ambitie om de winkelcentra meer proactief te managen, streeft naar huurders met een sterkere focus op e-commerce en duurzaamheid en richt zich op het bieden van een winkelervaring.
  • De exposure naar de economisch zwakkere landen in de 'periferie' van de eurozone (zoals Italië, Spanje en Portugal) is beperkt, in vergelijking tot veel Europese sectorgenoten.

Risico's

  • Het regeerakkoord van het kabinet-Rutte III schept onduidelijkheid over de fiscale behandeling van Nederlandse vastgoedaandelen met de status van ‘fiscale beleggingsinstelling’ (FBI). Dit zou een fors negatief effect kunnen hebben op Wereldhave.
  • Wereldhave is actief in een wat lager kwaliteitssegment; dat kampt met structurele uitdagingen zoals e-commerce en de populariteit van grote winkelcentra van hogere kwaliteit
  • Faillissementen van winkelketens in Nederland en Frankrijk zetten de huurinkomsten onder druk.

Duurzame Analyse

Dit bedrijf is onderdeel van het duurzaam beleggingsuniversum. Binnen zijn sector is het een voorloper (NFI +) op het gebied van duurzaamheidsbeleid. Er zijn geen uitsluitingscriteria van toepassing vanwege ongewenste bedrijfsactiviteiten en/of controversieel gedrag. Deze duurzaamheidsbeoordeling is van Jochen Harkema en Peter Tros, analisten duurzaam beleggen bij het ING Investment Office en staat los van de fundamentele analyse.

Sprinters Long

Naam Hefboom Bied Laat % Dag Watchlist Trade
Sprinter Long 19,4 op Wereldhave 5,0 4,33 4,43 +2,82 % Koop Sprinter
Sprinter Long 19,4 op Wereldhave 5,0 4,33 4,43 +2,82 % Koop Sprinter

Sprinters Short

Naam Hefboom Bied Laat % Dag Watchlist Trade
Sprinter Short 25,8 op Wereldhave 3,6 5,98 6,08 -1,95 % Koop Sprinter
Sprinter Short 25,8 op Wereldhave 3,6 5,98 6,08 -1,95 % Koop Sprinter

Disclaimer

TA legenda

long : stijgende trend
neutral : zijwaartse trend
short : dalende trend

NFI legenda

++ : sterke voorloper
+ : voorloper
= : middenmoter
- : achterblijver
nb : niet beschikbaar

Gehanteerde begrippen

Div. rend. dividendrendement; getaxeerde dividend (consensusverwachting volgens Bloomberg) over lopende kalenderjaar kalenderjaar als percentage van de koers. K/W* koerswinstverhouding; actuele koers gerelateerd aan de getaxeerde winst (consensusverwachting volgens Bloomberg) per aandeel van lopende kalenderjaar. NFI de Niet Financiële Indicator geeft weer hoe een onderneming scoort, ten opzichte van branchegenoten, op duurzaam beleid en de implementatie hiervan. Uitsl. staat voor Uitsluitingen wegens ongewenst gedrag of ongewenste activiteit. In geval van een "ja" is een aandeel niet toelaatbaar voor het duurzaam universum. * Bij de Amerikaanse vastgoedfondsen wordt gebruikt gemaakt van de verhouding tussen de koers en ‘funds from operations’ (FFO) in plaats van de koerswinstverhouding. Deze maatstaf wordt berekend door aan de nettowinst de afschrijvingen van het vastgoed toe te voegen en winsten op de verkoop van vastgoed hiervan af te trekken.

Toetsing duurzaamheid

Om de duurzaamheid van ondernemingen te bepalen, verricht de ING twee verschillende toetsen: een positieve toets en een negatieve toets. Het bedrijfsbeleid en de inspanningen op de facetten mens, milieu en maatschappij staan centraal bij de positieve toets. Uit deze toetsing volgt een (binnen de sector relatieve) score, resulterend in de niet-financiële indicator (NFI). Uit de negatieve toets volgt in welke mate ondernemingen ongewenste activiteiten ontplooien en/of gedrag vertonen op thema’s als mensenrechtenschendingen, corruptie, arbeidskwesties en milieudelicten. Een aandeel moet op beide toetsen positief scoren om onderdeel te zijn van het "duurzaam universum".

Belangrijke informatie

Deze beleggingsaanbeveling is opgesteld door het ING Investment Office en behelst geen individueel beleggingsadvies maar slechts een algemene aanbeveling waarop beleggers hun beleggingsbeslissingen mede kunnen baseren en vormt geen uitnodiging tot het aangaan van welke overeenkomst of verbintenis dan ook. Aan deze beleggingsaanbeveling kunnen geen rechten worden ontleend. ING Bank N.V., noch enig andere rechtspersoon die of onderdeel dat tot de ING Groep behoort, aanvaardt enige aansprakelijkheid voor schade in welke mate dan ook, voortvloeiend uit het gebruik van de bovenstaande beleggingsaanbeveling of de daarin opgenomen of verwerkte informatie. Ontwikkelingen die zich na het opstellen van deze beleggingsaanbeveling hebben voorgedaan kunnen van invloed zijn op de juistheid van de in deze beleggingsaanbeveling gestelde feiten en verstrekte opinies. De Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam is de bevoegde toezichthouder ten aanzien van beleggingsaanbevelingen. Voor meer informatie kijkt u op www.afm.nl.

Deze beleggingsaanbeveling is opgesteld door Cor Blankestijn, beleggingsanalist, en is uitgebracht door ING Bank N.V. De beleggingsaanbeveling is gebaseerd op betrouwbare bronnen