Auteur

Jan Kleipool
Beleggingsanalist

Fundamentele Analyse Wereldhave - Tegenvallende resultaten en prognoses, nieuwe strategie moet verbetering brengen

vrijdag 7 februari 2020

Isin Valuta K/W Div. rend. Duurzaam Technisch Sector
NL0000289213 EUR 6.3 13.21 Ja Vastgoed

Tegenvallende resultaten en prognoses, nieuwe strategie moet verbetering brengen

Sinds de overname van de Nederlandse winkelcentra van Klépierre is Wereldhave marktleider in het middensegment van het Nederlandse winkelvastgoed. De waardering is laag, ook ten opzichte van directe concurrenten. Maar deze korting is volgens ons grotendeels terecht gezien de grote uitdagingen voor het middensegment van retailvastgoed (winkelvastgoed). De nieuwe strategie moet ertoe leiden dat de winkelcentra een meer gediversifieerd karakter krijgen, met niet alleen winkels, maar ook fitness, gezondheidszorg, woningen, kantoorruimtes en meer entertainmentgerichte bedrijven. Wereldhave gaat €300-350 mln investeren als onderdeel van dit nieuwe initiatief. Het verwacht na de transformatie een winstgroei te kunnen leveren van 4% tot 6% per jaar.

Vastgoedbedrijf met positie in het middensegment Nederland, Belgie en Frankrijk

Wereldhave heeft een gediversifieerde vastgoedportefeuille met een focus op winkelcentra in Nederland (39%), België (33%) en Frankrijk (28%). Wereldhave heeft in de afgelopen jaren daadkrachtig geherstructureerd, maar de moeizame omstandigheden in de retailmarkt zorgen voor een aanhoudende negatieve impact op het concern. Met de nieuwe strategie heeft het concern de mogelijkheid zich te transformeren tot een kleiner, maar beter gepositioneerd en gefocust vastgoedbedrijf dat een meer gedifferentieerde belevenis kan aanbieden in de centra. Als onderdeel van de nieuwe strategie zal het de gehele Franse portefeuille afstoten.

Dramatische resultaten en prognoses, nieuwe strategie moet verbetering brengen

De intrinsieke waarde (net asset value, NAV) per deelneming Wereldhave op basis van de regels van de European Public Real Estate Association (de EPRA NAV) daalde met 19% vanaf het niveau in de eerste helft van 2019 en met 50% vanaf het niveau per eind 2018 naar €33. De NAV kwam daarmee 18% lager uit dan waar analisten rekening mee hadden gehouden. De winst per aandeel lag in lijn met de verwachting, maar de winstprognose voor 2020 lag met €2,40 per aandeel 13% lager dan de consensusverwachting van €2,75. Het dividend daalt volgens de prognoses van het vastgoedconcern naar €1,76 per aandeel, wat een verlaging impliceert van 30%. Het management ziet een dieptepunt voor de winst en dividend per aandeel van respectievelijk €1,40-1,50 en €1,05. De waarde van de vastgoedportefeuille daalde in 2019 met 13,4% waarvan bijna driekwart voor rekening van de tweede jaarhelft. Nederland presteerde veruit het slechtst met een daling van -23%, gevolgd door Frankrijk (-10%) en België (-2%). De huurinkomsten daalden met 0,6% op vergelijkbare basis. Een reeks faillissementen werd gevoeld in alle drie de landen (onder andere Thomas Cook, Coolcat, Hudson’s Bay en Sports World). De bezettingsgraad daalde ten opzichte van het derde kwartaal slechts licht met 30 basispunten naar 94,8%. De loan-to-value steeg naar 44,8% van 40% in de eerste helft van 2019, maar de nieuwe doelstelling ligt op 30-40%. Het is niet moeilijk om te zien dat Wereldhave in slecht weer verkeert en weinig bewegingsruimte heeft, zowel financieel als operationeel. De nieuwe strategie moet ertoe leiden dat de winkelcentra een meer gediversifieerd karakter krijgen, met niet alleen winkels, maar ook fitness, gezondheidszorg, woningen, kantoorruimtes en meer entertainmentgerichte bedrijven. Wereldhave gaat €300-350 mln investeren als onderdeel van dit nieuwe initiatief. Het verwacht na de transformatie een winstgroei te kunnen leveren van 4% tot 6% per jaar. Verder is voor €1,08 mld aan objecten geoormerkt voor verkoop. Dat is 37% van de hele vastgoedportefeuille. Frankrijk zal worden verlaten (€806 mln) en ook objecten in België en Nederland staan dus waarschijnlijk op de nominatie om verkocht te worden.

Ondanks lage waardering moeilijk om enthousiaster te worden

Over het geheel genomen bijzonder tegenvallende resultaten. Met de nieuwe strategie heeft het concern de mogelijkheid zich te transformeren tot een kleiner, maar beter gepositioneerd en gefocust vastgoedbedrijf dat een meer gedifferentieerde belevenis kan aanbieden in de centra. De strategie past volgens ons ook bij het proactieve karakter van de relatief nieuwe topman Matthijs Storm. Het is makkelijk om pessimistisch te zijn op dit moment en de nieuwe strategie bevat een behoorlijk uitvoeringsrisico, onder andere omdat maar weinig partijen happig zijn om Europese winkelcentra te kopen. Toch zien we ruimte voor het bedrijf om de komende jaren de markt positief te verrassen met de uitvoering van de nieuwe strategie. Voorlopig echter zetten faillissementen de groei van de huurinkomsten onder druk, dalen vastgoedwaardes, is er onzekerheid over het toekomstige dividendbeleid en zijn de operationele trends slechter dan bij concurrenten als Klépierre en Unibail-Rodamco. Het aandeel noteert tegen een grote korting ten opzichte van de EPRA NAV van meer dan 50%. De waarderingen van de beter gepositioneerde en presterende concurrenten Klépierre en Unibail-Rodamco-Westfield zijn echter ook laag. We hebben dan ook een relatieve voorkeur voor de laatste twee. De nieuwe strategie stemt ons echter licht hoopvol.

Kansen

  • Met de nieuwe strategie heeft het concern de mogelijkheid zich te transformeren tot een kleiner, maar beter gepositioneerd en gefocust vastgoedbedrijf dat een meer gedifferentieerde belevenis kan aanbieden in de winkelcentra.
  • Wereldhave heeft de duidelijke ambitie om de winkelcentra meer proactief te managen, streeft naar huurders met een sterkere focus op e-commerce en duurzaamheid en richt zich op het bieden van een winkelervaring.
  • De exposure naar landen in de 'periferie' van de eurozone (zoals Italië, Spanje en Portugal) is beperkt in vergelijking tot veel Europese sectorgenoten.

Risico's

  • Wereldhave is actief in een wat lager kwaliteitssegment dat kampt met structurele uitdagingen zoals e-commerce en de populariteit van grote winkelcentra van hogere kwaliteit.
  • Faillissementen van winkelketens in Nederland, België en Frankrijk zetten de huurinkomsten onder druk.

Duurzame Analyse

Dit bedrijf is onderdeel van het duurzaam beleggingsuniversum. Binnen zijn sector is het een voorloper (NFI +) op het gebied van duurzaamheidsbeleid. Er zijn geen uitsluitingscriteria van toepassing vanwege ongewenste bedrijfsactiviteiten en/of controversieel gedrag. Deze duurzaamheidsbeoordeling is van Jochen Harkema en Peter Tros, analisten duurzaam beleggen bij het ING Investment Office en staat los van de fundamentele analyse.

Sprinters Long

Naam Hefboom Bied Laat % Dag Watchlist Trade
Sprinter Long 14,2 op Wereldhave 8,0 1,77 1,87 0,00 % Koop Sprinter
Sprinter Long 13,2 op Wereldhave 5,3 2,71 2,81 0,00 % Koop Sprinter

Sprinters Short

Naam Hefboom Bied Laat % Dag Watchlist Trade
Sprinter Short 19,4 op Wereldhave 2,4 6,11 6,21 0,00 % Koop Sprinter
Sprinter Short 19,4 op Wereldhave 2,4 6,11 6,21 0,00 % Koop Sprinter

Disclaimer

TA legenda

long : stijgende trend
neutral : zijwaartse trend
short : dalende trend

NFI legenda

++ : sterke voorloper
+ : voorloper
= : middenmoter
- : achterblijver
nb : niet beschikbaar

Gehanteerde begrippen

Div. rend. dividendrendement; getaxeerde dividend (consensusverwachting volgens Bloomberg) over lopende kalenderjaar kalenderjaar als percentage van de koers. K/W* koerswinstverhouding; actuele koers gerelateerd aan de getaxeerde winst (consensusverwachting volgens Bloomberg) per aandeel van lopende kalenderjaar. NFI de Niet Financiële Indicator geeft weer hoe een onderneming scoort, ten opzichte van branchegenoten, op duurzaam beleid en de implementatie hiervan. Uitsl. staat voor Uitsluitingen wegens ongewenst gedrag of ongewenste activiteit. In geval van een "ja" is een aandeel niet toelaatbaar voor het duurzaam universum. * Bij de Amerikaanse vastgoedfondsen wordt gebruikt gemaakt van de verhouding tussen de koers en ‘funds from operations’ (FFO) in plaats van de koerswinstverhouding. Deze maatstaf wordt berekend door aan de nettowinst de afschrijvingen van het vastgoed toe te voegen en winsten op de verkoop van vastgoed hiervan af te trekken.

Toetsing duurzaamheid

Om de duurzaamheid van ondernemingen te bepalen, verricht de ING twee verschillende toetsen: een positieve toets en een negatieve toets. Het bedrijfsbeleid en de inspanningen op de facetten mens, milieu en maatschappij staan centraal bij de positieve toets. Uit deze toetsing volgt een (binnen de sector relatieve) score, resulterend in de niet-financiële indicator (NFI). Uit de negatieve toets volgt in welke mate ondernemingen ongewenste activiteiten ontplooien en/of gedrag vertonen op thema’s als mensenrechtenschendingen, corruptie, arbeidskwesties en milieudelicten. Een aandeel moet op beide toetsen positief scoren om onderdeel te zijn van het "duurzaam universum".

Belangrijke informatie

Deze beleggingsaanbeveling is opgesteld door het ING Investment Office en behelst geen individueel beleggingsadvies maar slechts een algemene aanbeveling waarop beleggers hun beleggingsbeslissingen mede kunnen baseren en vormt geen uitnodiging tot het aangaan van welke overeenkomst of verbintenis dan ook. Aan deze beleggingsaanbeveling kunnen geen rechten worden ontleend. ING Bank N.V., noch enig andere rechtspersoon die of onderdeel dat tot de ING Groep behoort, aanvaardt enige aansprakelijkheid voor schade in welke mate dan ook, voortvloeiend uit het gebruik van de bovenstaande beleggingsaanbeveling of de daarin opgenomen of verwerkte informatie. Ontwikkelingen die zich na het opstellen van deze beleggingsaanbeveling hebben voorgedaan kunnen van invloed zijn op de juistheid van de in deze beleggingsaanbeveling gestelde feiten en verstrekte opinies. De Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam is de bevoegde toezichthouder ten aanzien van beleggingsaanbevelingen. Voor meer informatie kijkt u op www.afm.nl.

Deze beleggingsaanbeveling is opgesteld door Jan Kleipool, beleggingsanalist, en is uitgebracht door ING Bank N.V. De beleggingsaanbeveling is gebaseerd op betrouwbare bronnen

ING Groep N.V. of een van haar afzonderlijke bedrijfsonderdelen treedt op als market maker/ liquidity provider in Wereldhave