Fundamentele Analyse: Wereldhave Wereldhave - Virusuitbraak veroorzaakt ongekende uitdagingen en bemoeilijkt uitvoering nieuwe strategie

maandag 27 juli 2020

Isin Valuta K/W Div. rend. Duurzaam Technisch Sector
NL0000289213 EUR 4 17.04 Ja Vastgoed

Virusuitbraak veroorzaakt ongekende uitdagingen en bemoeilijkt uitvoering nieuwe strategie

Sinds de overname van de Nederlandse winkelcentra van Klépierre is Wereldhave marktleider in het middensegment van het Nederlandse winkelvastgoed. De waardering is uitzonderlijk laag als gevolg van structurele uitdagingen waar het bedrijf voor staat en die nog eens toegenomen zijn door de virusuitbraak. De nieuwe strategie moet ertoe leiden dat de winkelcentra een diverser karakter krijgen, met niet alleen winkels, maar ook fitness, gezondheidszorg, woningen, kantoorruimtes en meer op entertainment gerichte bedrijven. Ondanks de coronapandemie zal Wereldhave deze strategie doorzetten, maar de beoogde verkoop van de Franse portefeuille zal onder de huidige omstandigheden lastig worden.

Vastgoedbedrijf met positie in het middensegment Nederland, Belgie en Frankrijk

Wereldhave heeft een gediversifieerde vastgoedportefeuille met een focus op winkelcentra in Nederland (39%), België (33%) en Frankrijk (28%). Wereldhave heeft in de afgelopen jaren daadkrachtig geherstructureerd, maar de moeizame omstandigheden in de retailmarkt vanwege de coronamaatregelen hebben een aanhoudende negatieve invloed op het concern. De nieuwe strategie, door Wereldhave ‘LifeCentral’ gedoopt, moet leiden tot een aantrekkelijker samenstelling van de koopcentra met een mix van voedsel en drank, ontspanning en entertainment, maar ook met woningen en gezondheidszorg. De LifeCentral-strategie moet voornamelijk worden gefinancierd uit de verkoopopbrengst van de Franse vastgoedportefeuille. Verschillende kopers hebben interesse getoond in verschillende onderdelen dan wel de hele portefeuille. Door de huidige marktomstandigheden in Frankrijk lijkt de geplande verkoop nu echter moeilijk realiseerbaar. Als alternatief zou Wereldhave nieuw kapitaal kunnen ophalen door aandelen uit te geven maar wij hebben niet de indruk dat dit serieus wordt overwogen op dit moment.

Uitdagingen nemen toe door viruspandemie

De resultaten over het eerste halfjaar die Wereldhave op 21 juli presenteerde, waren beter dan gevreesd, al staan alle financiële maatstaven onder druk. De impact van het coronavirus op de exploitatie van winkelcentra is groot. De netto huurinkomsten daalden met 27,2% naar €64,6 mln, waarbij België -26,4% rapporteerde, de huurinkomsten in Frankrijk bijna halveerden (-49,9%) en Nederland het nog relatief redelijk deed met -18,5%. De waarde van het vastgoed (voor zover opnieuw getaxeerd) daalde met 5,7%. Het totale resultaat kwam uit op een verlies van €117 mln, bijna een verdubbeling van het verlies in dezelfde periode vorig jaar. De waardedaling van het vastgoed verhoogt ook de ratio van de bezittingen, afgezet tegen de schulden (‘loan to value’, LTV) met 190 basispunten naar 46,7%. De bezettingsgraad bleef onveranderd 94,8% maar Wereldhave heeft ruim 40% van de huren in het tweede kwartaal nog niet ontvangen. Hier is de landenverdeling België 40%, Frankrijk 66% en levert Nederland met 28% opnieuw de minste problemen. Van de openstaande huren acht Wereldhave ongeveer de helft oninbaar en het restant inbaar, op termijn inbaar of deels inbaar.

Problemen in Frankrijk groter dan in Belgi? en Nederland

De huurinkomsten, die de belangrijkste inkomstenbron van het vastgoedfonds vormen, staan dus zwaar onder druk. Op dit moment is het aantal faillissementen onder de huurders nog redelijk beperkt. Alleen in Frankrijk is het aantal faillissementen opvallend toegenomen: dit betreft inmiddels 2,4% van de Franse huurinkomsten. De bezoekersaantallen in de winkelcentra daalden gemiddeld met 21,9%, wat uiteraard was te wijten aan de lockdowns. Uitgesplitst naar landen was de terugloop in België 18,6% in Frankrijk 37,4% en in Nederland 13,7%. Inmiddels zijn zo goed als alle winkelcentra weer open. De bezoekersaantallen stijgen dan ook iedere maand weer sinds het dieptepunt in april. In juni bezochten ongeveer 10% minder mensen de winkelcentra in Nederland en België vergeleken met een jaar eerder, terwijl Frankrijk verder achterbleef.

Koers op zo?n 25% van de NAV

Wereldhave hervat het afgeven van prognoses: er wordt voor 2020 een winst per aandeel (wpa) verwacht tussen €1,70 en 1,90, onder de aanname dat er geen tweede coronagolf (en dus gedwongen winkelsluiting) komt. De prognose komt neer op een daling van ongeveer 40% op jaarbasis en ligt ruim 30% lager dan de oorspronkelijke prognose. De wpa in het eerste halfjaar bedroeg €0,97. Zoals gezegd: de lockdowns raken Wereldhave hard. De versoepelingen daarvan leiden weliswaar direct tot herstel, maar de langetermijntrends zoals de groei van webwinkelen die door het coronavirus zijn versneld, hebben een blijvende negatieve invloed op de resultaten van verhuurders van winkelcentra zoals Wereldhave. De noodzaak om een aantrekkelijker huurdersmix te creëren (LifeCentral-strategie) is dan ook groot. De waardedaling van het vastgoed belemmert echter de verkoop van de Franse vastgoedportefeuille en wij denken dat die daling nog verder zal gaan. Omdat ook het aantal faillissementen toeneemt en er onzekerheid is over het toekomstige dividend, zijn de vooruitzichten negatief. Dit komt ook tot uiting in de koers. Het aandeel noteert tegen een uitzonderlijk grote korting ten opzichte van de vastgoedwaarde per aandeel (net asset value, NAV) van grofweg 75%.

Kansen

  • Met de nieuwe strategie heeft het concern de mogelijkheid zich te transformeren tot een kleiner, maar beter gepositioneerd en gefocust vastgoedbedrijf dat een meer gedifferentieerde belevenis kan aanbieden in de winkelcentra.
  • Wereldhave heeft de duidelijke ambitie om de winkelcentra meer proactief te managen, streeft naar huurders met een sterkere focus op duurzaamheid en richt zich op het bieden van een winkelervaring.
  • De blootstelliong naar landen in de 'periferie' van de eurozone (zoals Italië, Spanje en Portugal) is beperkt in vergelijking tot veel Europese sectorgenoten.

Risico's

  • Wereldhave is actief in een wat lager kwaliteitssegment dat kampt met structurele uitdagingen zoals e-commerce en de populariteit van grote winkelcentra van hogere kwaliteit.
  • Faillissementen van winkelketens in Nederland, België en Frankrijk zetten de huurinkomsten onder druk.
  • Een tweede besmettingsgolf gepaard met nieuwe lockdowns vormt een serieus risico voor het vastgoedbedrijf.

Duurzame Analyse

Dit bedrijf is onderdeel van het duurzaam beleggingsuniversum. Binnen zijn sector is het een voorloper (NFI +) op het gebied van duurzaamheidsbeleid. Er zijn geen uitsluitingscriteria van toepassing vanwege ongewenste bedrijfsactiviteiten en/of controversieel gedrag. Deze duurzaamheidsbeoordeling is van Jochen Harkema en Peter Tros, analisten duurzaam beleggen bij het ING Investment Office en staat los van de fundamentele analyse.

Sprinters Long

Naam Hefboom Bied Laat % Dag Watchlist Trade
Sprinter Long 6,7 op Wereldhave 6,2 1,08 1,18 -9,60 % Koop Sprinter
Sprinter Long 6,3 op Wereldhave 4,6 1,49 1,59 -7,78 % Koop Sprinter

Sprinters Short

Naam Hefboom Bied Laat % Dag Watchlist Trade
Sprinter Short 13,1 op Wereldhave 1,0 7,01 7,11 +1,88 % Koop Sprinter
Sprinter Short 13,1 op Wereldhave 1,0 7,01 7,11 +1,88 % Koop Sprinter

Disclaimer

Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling, geen beleggingsadvies noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatie heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. De waarde van uw belegging kan fluctueren. U kunt uw gehele inleg kwijtraken. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, handelsregister nr. 33031431 Amsterdam en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten AFM). ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V.

Deze beleggingsaanbeveling is opgesteld door Robert de Jong, beleggingsanalist, en is uitgebracht door ING Bank N.V. De beleggingsaanbeveling is gebaseerd op betrouwbare bronnen

ING Groep N.V. of een van haar afzonderlijke bedrijfsonderdelen is partij bij een overeenkomst, zoals zakenbankdiensten, met de uitgevende instelling.