Auteur

Cor Blankestijn
Beleggingsanalist

Analyse: Unibail-Rodamco and WFD Unibail-Rodamco and WFD

dinsdag 10 juli 2018

Isin Valuta K/W Div. rend. Duurzaam Technisch Sector
FR0013326246 EUR 14.5 6.12 Ja Vastgoed

Unibail-Rodamco-Westfield combineert nog steeds vrijwel alle factoren die we graag terug zien in een vastgoedfonds: sterk en proactief management, een portefeuille met eersteklas vastgoed en een conservatief financieringsprofiel. Bovendien is Unibail-Rodamco Westfield binnen de vastgoedsector een voorloper op het gebied van e-commerce en duurzaamheid. Het concern heeft een breed gediversifieerde portefeuille, opgebouwd uit Europees vastgoed met een lage hefboomfinanciering. De portefeuille is van hoge kwaliteit met vooral eersteklas locaties en huurders met sterke namen. Deze kenmerken geven het vastgoedbedrijf een relatief defensief profiel met goede winstvooruitzichten.

Unibail-Rodamco-Westfield is de grootste Europese beursgenoteerde vastgoedbeleggingsmaatschappij met vrijstelling van vennootschapsbelasting (real estate investment trust, REIT) en de grootste Europese ontwikkelaar van, en investeerder in commercieel vastgoed. Ongeveer 75% van de portefeuille bestaat uit winkelcentra, 15% uit kantoren en 10% uit conferentie- en expositiecentra. Geografisch ligt meer dan de helft van de portefeuille met winkelcentra in Frankrijk. De rest is verdeeld over Nederland, Spanje, Scandinavië, Oostenrijk en Oost-Europa. Eind vorig jaar kondigde het concern Unibail- Rodamco aan de Australische concurrent Westfield over te nemen voor zo'n €20 mld. De transactie maakt het bedrijf een van de grootste vastgoedfondsen ter wereld. Westfield heeft 35 winkelcentra waarvan 33 in grote Amerikaanse steden zoals New York en San Francisco. Gezamenlijk hebben de bedrijven €61 mld aan panden.

Druk op vermogensklasse vastgoed neemt toe

Met renteverhogingen die we al achter ons hebben liggen en die we nog in het vooruitzicht hebben in de Verenigde Staten (VS) neemt, ondanks de redelijke operationele trends bij de meeste vastgoedfondsen, volgens ons de druk op de vermogensklasse vastgoed gedurende het jaar toe. Bovendien zijn de waarderingen op diverse inkomstenmaatstaven wereldwijd nog steeds aan de dure kant.

Unibail-Rodamco ziet kleine omzetstijging in het eerste kwartaal

Unibail-Rodamco-Westfield heeft zijn omzet in het eerste kwartaal licht weten op te hogen. Het concern profiteerde vooral van hogere huuropbrengsten van zijn winkelcentra. De totale opbrengsten stegen in de afgelopen periode met 1,3% op jaarbasis tot €535,7 mln. De verhuur van vastgoed , bruto rente-inkomsten, bracht €472,6 mln op, waarvan verreweg het grootste deel van winkelcentra. Die opbrengsten stegen met 4,2% tot 375,9 mln. De Nederlandse winkelcentra van het concern waren jaren het slechtste jongetje van de klas maar behoren nu tot de best presterende centra met een huurgroei van ruim 9%. De bruto rente-inkomsten van kantoren steeg met 6,6% naar €39,6 mln waarbij vooral de inkomsten uit Frankrijk sterk stegen, met 8,2%. Er zijn daar nog maar 3,3% van de kantoren niet verhuurd. Er schaarde zich een overgrote meerderheid van de obligatiehouders achter de overnamepoging van de Australische branchegenoot Westfield, die sinds eind vorig jaar De aandeelhouders van Unibail-Rodamco mogen op de aandeelhoudersvergadering van 17 mei nog stemmen of zij akkoord gaan met de overname, net als de aandeelhouders van Westfield dit op 24 mei kunnen doen.

Waardering

Het aandeel noteert tegen een korting van ten opzichte van de net asset value (NAV) in lijn met Europese sectorgenoten (ex VK) die gemiddeld tegen een premie van zo’n 0% noteren. Een premie zou volgens ons terecht zijn. Het getaxeerde dividendrendement voor het lopende jaar ligt rond de 5% bovendien boven het gemiddelde van Europese sectorgenoten van zo’n 4%. Unibail-Rodamco Westfield profiteert van goede groeivooruitzichten met een aantrekkelijk dividendrendement op basis van een hoge kwaliteitsportefeuille en een zeer solide balans. In combinatie met de onvermoeibare inzet voor innovatie is Unibail een van de best geleide vastgoedfondsen wereldwijd.

  • De portefeuille is van hoge kwaliteit met vooral eersteklas locaties en huurders met sterke namen.
  • Via actief beheer en marketinginspanningen probeert Unibail-Rodamco Westfield de waardecreatie van de portefeuille te maximaliseren.
  • De financieringshefboom en kosten zijn laag en de schuld is vrijwel volledig afgedekt tegen rentestijgingen.
  • Unibail-Rodamco Westfield is binnen de sector een voorloper op het gebied van duurzaamheid en is goed gepositioneerd voor de opkomst van e-commerce.
  • Ongunstige economische omstandigheden kunnen leiden tot een stijging van het aantal faillissementen van winkels.
  • Dit veroorzaakt meer leegstand en lagere huurinkomsten. De portefeuille met projectontwikkelingen biedt goede groeimogelijkheden, maar vormt ook een neerwaarts risico gezien de slechte economische vooruitzichten.
  • Een snel stijgende rente kan een negatieve impact hebben op de inkomsten uit en de waarde van het vastgoed.

Duurzame Analyse

Dit bedrijf is onderdeel van het duurzaam beleggingsuniversum. Binnen zijn sector is het een sterke voorloper (NFI ++) op het gebied van duurzaamheidsbeleid. Er zijn geen uitsluitingscriteria van toepassing vanwege ongewenste bedrijfsactiviteiten en/of controversieel gedrag. Deze duurzaamheidsbeoordeling is van Jochen Harkema en Peter Tros, analisten duurzaam beleggen bij het ING Investment Office en staat los van de fundamentele analyse.

Sprinters Long

Naam Hefboom Bied Laat % Dag Watchlist Trade
Sprinter BEST Long 143,84 op Unibail-Rodamco 8,4 1,69 1,89 -1,10 % Koop Sprinter
Sprinter Long 139,0 op Unibail-Rodamco 4,9 3,02 3,22 -0,64 % Koop Sprinter

Sprinters Short

Naam Hefboom Bied Laat % Dag Watchlist Trade
Sprinter BEST Short 169,18 op Unibail-Rodamco 13,1 1,02 1,22 +3,70 % Koop Sprinter
Sprinter BEST Short 195,62 op Unibail-Rodamco 4,1 3,67 3,87 +1,07 % Koop Sprinter

Disclaimer

TA legenda

long : stijgende trend
neutral : zijwaartse trend
short : dalende trend

NFI legenda

++ : sterke voorloper
+ : voorloper
= : middenmoter
- : achterblijver
nb : niet beschikbaar

Gehanteerde begrippen

Div. rend. dividendrendement; getaxeerde dividend (consensusverwachting volgens Bloomberg) over lopende kalenderjaar kalenderjaar als percentage van de koers. K/W* koerswinstverhouding; actuele koers gerelateerd aan de getaxeerde winst (consensusverwachting volgens Bloomberg) per aandeel van lopende kalenderjaar. NFI de Niet Financiële Indicator geeft weer hoe een onderneming scoort, ten opzichte van branchegenoten, op duurzaam beleid en de implementatie hiervan. Uitsl. staat voor Uitsluitingen wegens ongewenst gedrag of ongewenste activiteit. In geval van een "ja" is een aandeel niet toelaatbaar voor het duurzaam universum. * Bij de Amerikaanse vastgoedfondsen wordt gebruikt gemaakt van de verhouding tussen de koers en ‘funds from operations’ (FFO) in plaats van de koerswinstverhouding. Deze maatstaf wordt berekend door aan de nettowinst de afschrijvingen van het vastgoed toe te voegen en winsten op de verkoop van vastgoed hiervan af te trekken.

Toetsing duurzaamheid

Om de duurzaamheid van ondernemingen te bepalen, verricht de ING twee verschillende toetsen: een positieve toets en een negatieve toets. Het bedrijfsbeleid en de inspanningen op de facetten mens, milieu en maatschappij staan centraal bij de positieve toets. Uit deze toetsing volgt een (binnen de sector relatieve) score, resulterend in de niet-financiële indicator (NFI). Uit de negatieve toets volgt in welke mate ondernemingen ongewenste activiteiten ontplooien en/of gedrag vertonen op thema’s als mensenrechtenschendingen, corruptie, arbeidskwesties en milieudelicten. Een aandeel moet op beide toetsen positief scoren om onderdeel te zijn van het "duurzaam universum".

Belangrijke informatie

Deze beleggingsaanbeveling is opgesteld door het ING Investment Office en behelst geen individueel beleggingsadvies maar slechts een algemene aanbeveling waarop beleggers hun beleggingsbeslissingen mede kunnen baseren en vormt geen uitnodiging tot het aangaan van welke overeenkomst of verbintenis dan ook. Aan deze beleggingsaanbeveling kunnen geen rechten worden ontleend. ING Bank N.V., noch enig andere rechtspersoon die of onderdeel dat tot de ING Groep behoort, aanvaardt enige aansprakelijkheid voor schade in welke mate dan ook, voortvloeiend uit het gebruik van de bovenstaande beleggingsaanbeveling of de daarin opgenomen of verwerkte informatie. Ontwikkelingen die zich na het opstellen van deze beleggingsaanbeveling hebben voorgedaan kunnen van invloed zijn op de juistheid van de in deze beleggingsaanbeveling gestelde feiten en verstrekte opinies. De Autoriteit Financiële Markten te Amsterdam is de bevoegde toezichthouder ten aanzien van beleggingsaanbevelingen. Voor meer informatie kijkt u op www.afm.nl.

Deze beleggingsaanbeveling is opgesteld door Cor Blankestijn, beleggingsanalist, en is uitgebracht door ING Bank N.V. De beleggingsaanbeveling is gebaseerd op betrouwbare bronnen

ING Groep N.V. of een van haar afzonderlijke bedrijfsonderdelen heeft een aanzienlijke deelneming (>1%) in Unibail-Rodamco and WFD.

ING Groep N.V. of een van haar afzonderlijke bedrijfsonderdelen is partij bij een overeenkomst, zoals zakenbankdiensten, met de uitgevende instelling.